【DIYリフォーム】中古物件の探し方

私たちはセルフリフォームをする前提で中古住宅を買いました。

しっかりとリフォームされた物件は値段が高かったり、好みでなかったりして選択肢が少なかったためです。

限られた予算の中でできるだけ広い敷地の物件が欲しいと思い、建物の状態よりも立地や土地の広さを優先しました。

購入前に気を付けた事や、買ってから分かって焦った事などをまとめ、セルフリフォームに向いている物件について考えてみます。

中古物件の探し方

目当てのエリアが決まっている場合には、車で走ってみて地元の不動産屋をめぐるとか、集落の人に聞くとかもアリですけど、まずはネットで情報収集しましょう。

色々検索することで理想のエリアが見えてきます。

僕は物件探しの当初、三浦半島を考えていたのですが、物件が少なく、敷地が狭いものが多かったです。価格も自分には高めなのであきらめて房総半島にシフトしました。

たくさん検索するとその地域の相場が分かってきます。どういう物件が高くてどういう物件が安いのか見当がつくようになりました。

お目当ての地域の中古物件をたくさん扱う不動産屋が見つかります。僕は８件ほどの不動産屋のホームページを毎日チェックしてました。

田舎暮らし向けや価値の低い空き家の情報を多く扱っているもの

物件の検索のみならず色々なコンテンツが充実していて楽しめるものが多いです。中には0円や100円などの物件もあります。

みんなの0円物件

自身の経験を踏まえて立ち上げられた不動産の無償贈与を提供するサイト。

物件を欲しい人とあげたい人、双方にとってメリットのある取引できる素晴らしい試みです。

扱っている物件は全て0円で掲載も無料です。

なぜ0円の物件が成立するのでしょう。

親から相続した住むつもりの無い古い住宅は負債でしかありません。

古すぎて買い手が付かないので更地にして土地として売買しようと思うと、解体工事の費用に数百万かかり、土地を売ってもその解体費用が回収できないケースは多々あるようです。

かといって放っておいても固定資産税はかかるし、草刈りとか家の管理が大変です。

どんどん家は傷むし朽ちて倒壊などしたら近隣に迷惑も掛かる。強制的に解体などされると役所から解体費用を請求されかねません。

多くの場合このようなケースだと想像できます。

中には田舎過ぎて誰も欲しがらないからタダであげてしまおうって人もいるかもです。

家市場　不動産を直接売り買いする人たちの掲示板

家を売る人と買う人が直接やりとりできるサイトです

メッセージボードを使って、いつでもどこでも相手と商談ができます。

売り手と買い手との「直接交渉」になるわけです。商談がまとまってからは、国家資格の宅建士が契約の書類などすべてとりまとめる方法なので安心できます。

通常の不動産の仲介料よりも安く、家いちばのスタッフのサポートがいつでも受けられる標準サービスが充実しているのが特徴です。

空き家ゲートウェイ　空き家は無限の可能性を秘めている！

”手放したい人が物件情報を提供し、使いたい人に情報を届ける”

日本中の100均物件を網羅するマッチングサイトです。100均物件とは100円や100万円の物件です。

お金を掛けて不動産を処分することが多い時代。誰かにとってのガラクタが、
誰かにとっての宝物になる可能性もあるのです。

コラム、「素晴らしき空き家の世界」がおもしろいです。

JOIN　(ニッポン移住・交流ナビ)

一般社団法人 移住・交流推進機構が運営するサイト。

都市から地方への移住や都市と農山漁村地域の交流を推進し、日本を元気にすることを目的とした組織です。

移住に関するトレンド情報の配信や企業と自治体のコラボなどの活動もしています。

空き家情報だけにとどまらず、田舎暮らし、地域の魅力、イベント、仕事、地域おこし協力隊など、多彩なカテゴリーで検索できます。

地方自治体の空き家バンク　それらを一括で検索できるサイト

空き家バンクは各自治体ごとに管理されているので検索するときに市町村ごとのサイトにアクセスしたりして効率が悪く面倒くさい一面もあります。

日本全国の地方自治体が運営する空き家バンクの物件を検索できるサイトは便利です。

いくつかあり多少掲載件数に差があるものの物件情報はほぼ一緒です。

ホームズ 空き家バンク

いくつかある中で「ホームズ空き家バンク」がおすすめです。

ライフタイルや環境など幅広いテーマから

自治体の特徴や支援制度などから物件を探せたり、移住体験記やコラムが充実していて物件を探さない人も楽しめそうです。

地方創生をテーマにした関連サービスがたくさんあるのもいいです。

一般的な不動産検索サイ

スーモやホームズなどのポータルサイトも使えます。

僕が物件を探し始めた2013年頃は築古物件を探すためのサイトは無かったように思います。

「買う」「一戸建て」「中古」と進んで市区町村名やマップ上から探していました。

アットホーム

「アットホーム」は掲載数が多く、他のサイトに掲載されている物件は必ずある印象です。

なので最終的にポータルサイトは「アットホーム」のみに落ち着きました。

スロライ工房は「アットホーム」で見つけて購入したのです。

中古物件の探し方選び方

ポイントはたくさんあるので「建物」「土地　敷地」「その他」に分けて説明します。

建物を選ぶ

建物の築年数が気になるところですね。昭和56年（1981年）6月以降に建てられた建物には新耐震基準が採用されています。

40年も前なので実際には図面や構造計算書などが無いとよく分からないケースが多いようです。

スロライ工房の場合も建てた当時に登記していなかったようで正確な築年数は不明です。契約書には便宜上昭和55年とありました。（新耐震基準を採用していない最も浅い築年数）

未登記の築古物件は多いと思います。また、建築検査済証のない物件も多いと聞きます。現金購入であれば大きな問題ではないと思います。

自分は目視で大きな歪みや亀裂などが無ければ購入するスタンスだったのですが、気になる場合は住宅診断（ホームインスペクション）などのサービスを検討しましょう。

また、建物は平屋限定にすることをおすすめします。それはリフォームのしやすさ、足場などの高所作業の危険性、バリアフリーの観点からです。

基礎コンクリートに大きなクラックが無いかチェックすることはとても大事ですし、分かりやすいです。ホームセンターにはクラックスケールなるものまで売っています。僕は基礎に問題のある物件は選びません。自分で対処できないので。

「雨漏り」「シロアリ」「傾き」は無いにこしたことはありませんが、なかなかそうはいきません。築古の場合、程度の差こそあれシロアリ被害はあると断言する人もいるくらいです。

要はそれらを克服できるかどうかで判断しましょう。

雨漏りが無くてもシロアリは来ます。築古物件の場合、基礎は布基礎の事がほとんどなので床下は土です。土壌水分が蒸発することにより床下に湿気が溜まり、通風が不足すると木材に腐朽菌が発生しシロアリが発生しやすくなります。

どの部分までシロアリの被害が及んでいるかで判断し、交換して済むようなら許容します。土台と柱にまで被害があるとDIYでは難しいです。

プロパンガスの物件が多いと思います。都市ガスに比べて高いですが、給湯器や洗面台などの設備を提供してもらえることが多いようです。10年とか15年の契約になります。

オール電化にするか、灯油の給湯器を使う方法もあります。

汲み取り式のボットン便所は嫌ですね。簡易水栓も汲み取り式です。

浄化槽を新たに入れる予定の場合は敷地にスペースがあるか確認しましょう。汲み取りの便槽よりはるかに大きいです。勾配の関係で距離ができると工事費もかさみます。

自治体の補助金が活用できないか確認しましょう。

土地・敷地を選ぶ

田舎にいくほど上水道の無い物件が増えます。この場所も井戸水しかありませんでした。井戸は鉄や砂などの影響が設備にでたり（フィルターで対応可）、水質自体に問題があることも考えられるので水質検査をしましょう。

水質検査５１項目で5万円前後、13項目で1万円くらいだと思います。

県道の下にある本管から近隣の数件で使うために引き込まれた管の残り1栓が使えるということで、業者に工事してもらい敷地の端まで引き込んでもらいました。5メートほどで25万円くらいでした。

その際、近隣の同意が必要なのと、一番初めに本管からの分岐（施設管⁈）を負担したお隣さんに20万円支払いました。水道分担金などというそうです。

初めて聞いたので戸惑いましたが、そういうものらしいです。水道局に払うパターンもあるようです。

上水道は水圧の関係で使える栓数に制限があるので空きがない場合本管からの引き込みになってしまいます。うちの場合、県道下の本管から100mメートル以上あるので200万位かかるそうです。

すぐに使う予定が無くても空きがあるなら工事だけしてもらっておくのが良いと思います。開栓するまで使用料はかからないので。

浄化槽の排水が適切に処理されておらず公共の水路に接続してもらう工事をした時は30メートルで45万円かかりました。地面掘り返すと何でも高くつきます。

擁壁物件は避けるべきと考えています。擁壁には耐用年数があります。災害の影響もうけやすく、修繕に莫大なお金が掛かるからです。

また、壊れていなくても極端に古い場合には安全性の基準を満たしていない為、再構築の行政指導を受ける場合があります。

その他気にする事

「古屋付き土地」として掲載されることもあるので土地だけの検索もしてみましょう。

再建築不可の物件はおすすめしません。地震や火災、自然災害により建物が倒壊、消失しても再建築できません。接道の問題から更地にして駐車場にもできません。

値引き交渉をしてみましょう。掲載されてすぐの場合は難しいです。残留物や生活感のある場合は相続物件の可能性が高く応じてもらいやすいです。

値引きの際には理由を付けます。「この部分が傷みが激しいので交換したい」とか「周辺の相場に合わせて少しお願いしたい」とかです。しつこいのはダメです。

スロライ工房も30万円下げていただきました。

スマホの電波が入るか、インターネット環境をどのように構築するかも考えておきましょう。

ハザードマップをチェックしたり、違う時間帯で複数回行ってみるとかも大事だと思います。

浄化槽は定期的な点検と汲み取り（数年に1度）が必要です。ここの場合費用は年3回の点検で9千円、汲み取りが4万円弱かかります。

まとめ

DIYで家をリフォームする需要がどこまであるか分かりませんが参考になれば幸いです。

築古物件の購入についてはボロ家戸建て投資の本やサイトが参考になるかと思います。

物件の選び方はもちろん、格安で修繕するアイディアや廃棄物の処理方法まで色々参考になると思います。

ではまた。