【持ち家か賃貸か】その他の選択も

僕も30代の時に家が欲しくなりました。賃貸の狭小ワンルームに嫌気がさしていたのだと思います。

現実を知ってとても自分にはムリだぁーと悟りました。

それ以来、色々調べたり考えたりしてたどり着いたのが田舎に安い中古の戸建てを買うという選択でした。

語りつくされたようでいて永遠のテーマでもある「持ち家vs賃貸」。

僕なりの見解を書き連ねてみたいと思います。

住宅ローンかそれ以外か

そもそも何を比較しているのか

「持ち家か賃貸か」と議論されるとき何を比較しているのでしょうか！？

住宅の満足度は人によって正解が違うものです。

広さや所有欲を満たしたい人もいれば、数年に1度は引っ越して色々なところに住みたい人もいるでしょう。

都会の駅近な利便性重視な人もいれば、不便でも人の少ない田舎がいい人もいます。

価値の基準が違うのだから当然です。

しかし多くの場合経済的にどっちが得か⁉というお金の話であることがほとんどでしょう。

「持ち家」はローンを組んで戸建てまたはマンションを購入すること。

「賃貸」は戸建てまたはマンション等の集合住宅を借りて住むこと。

僕も金銭的な観点から主に戸建てについて考えました。

持ち家は新築を想定している

このテーマで議論される「持ち家」は、多くの場合中古や相続した家ではなく新築を住宅ローンで購入するという意味だと思います。

そして多くの方が30年から35年のローンを組んで購入されると思います。

ローンを組まずに新築を購入できるお金持ちの方はそもそもこの議論の対象ではありません。

そして僕はそういったお金に余裕のある方以外が新築をローンを組んで買うことに抵抗があります。もちろん個人の勝手ですが。

住宅ローンを組むリスクを負いたくないという考えです。

よって「持ち家か賃貸」かと問われれば自分的には消去法で「賃貸」ということになります。

「住宅ローンかそれ以外か」とも考えられます。

生涯賃貸を選ぶことのリスク

年を取ったら借りられる家が無くなると心配する人がいますが、そんなことはないと思います。仕事が無くても年金があれば借りられます。物件もたくさんあります。

年を取ってから賃貸に住んでいるのが恥ずかしいと考える方もいるでしょう。それは人それぞれなのでなんとも・・・。

僕は恥ずかしくないです。

ただ気になるのは賃貸住宅の品質が通常の戸建てに比べて低いという事です。特に気になるのは断熱性や気密性です。壁内の断熱材の有無や窓サッシの品質性能による居住空間の快適性に大きな差があると考えています。それらは窓の結露やエアコンの効きの悪さ、冬の底冷えなどとして現れます。

新築ローン購入のリスク

新築プレミアム

欠陥住宅や手抜き工事の被害をテレビで見たことがあります。業者が適切に対応してくれない為、傾いて雨漏りのする家に住み、売ることもできずローンを払い続けているというものでした。

耐震偽装のニュースもありました。

新築にはそういったデメリットがあります。デメリットのある家を「新築プレミアム」で購入することになるのです。

「新築プレミアム」とは、新築時は明らかに相場よりも高めに価格が設定されているということです。

例えば5000万円で新築を購入後、海外転勤が決まって仕方なく売却。数か月しか住んでいないのに4500万円にしかならない。みたいなケースです。

われわれ日本人は新築信仰が強いと言われます。新しい物に価値を大きく見出すということです。賃貸でも新築や築浅にしか住みたくないという方は多いでしょう。

新築は価格が高くても仕方ないと考えており、それが「新築プレミアム」を生み出していると考えられます。

売りたくても売れない

住宅を購入して後悔する一番の原因はライフスタイルの変化だと思われます。

30年～35年先の事はどうなるか分かりません。ですが絶対に変わると考えるのが正解でしょう。

いくらでも考えられます。むしろ今と変わらないと考える方が無理があります。

ライフスタイルの変化によって家を売りたくなったとします。

持ち家の資産性が重要です。

マンションならまだマシかもしれません。駅に近い利便性の良い立地であれば地価の下落も緩やかで、いざという時に売れるかもしれないからです。

マンションは立地が全てです。平米が同じなら間取りはあまり価値に関与しません。

ところが戸建ては違います。戸建ては売りたくても売れないとよく聞きます。

注文住宅ならなおさらです。われわれのこだわりは査定時に全く評価されません。リセールバリューが高いのは人気のノーマルなのです。

例えスタンダードな間取りであったとしても日本人の新築信仰が影響してか、かなり価格を下げなければ買い手が付かないことはよくあるようです。売れてもローンの返済が残ってしまう、もはや投げ売りです。

あなたも家が欲しいと思った時に新築を考えた事でしょう。初めから中古を選択する人はあまりいません。つまり中古住宅はそもそも視野に入っていないのです。

無理してでもローンを組めれば新築が欲しいと思う人が圧倒的に多いのです。

ローンは借金である

借金があると人に話すとイメージが悪いですね。欲しいものがあるから数百万円借金しようと思うなどと親や友達に話せば確実に止められるでしょう。

では家の借金はなぜ誰も反対しないのか。むしろ早く家を建てろくらい言われることもある。　

同僚や友人が家を買ったとしても自分と比較するのはやめましょう。他人の経済状況は不明です。周りに流されるのは危険です。

高度経済成長期のような土地価格の上昇は期待できません。僕は親世代の言うことは無視する事にしました。

国はわれわれ庶民に家を買わせたいのだと思います。

そのため住宅ローン控除というお得な制度を導入しています。確かに住宅ローン控除はお得ですが、それは住宅ローンという大きな負債にとっての小さなお得でしかありません。

住宅ローン控除がお得な制度だからといってローンを組んで新築を購入するのは本末転倒なのです。

家という大きな金額の買い物をさせることによって建築業界のみならず銀行や不動産屋など多くの業界に対する景気支援策として機能しているのだと思います。

家賃を払うのは無駄なのか

賃貸に住んで家賃を毎月払うのだからローンを毎月返済するのも同じではないか。家賃を払い続けても家は自分の物にならないけど、ローンを払い終われば家は自分のもの。

こう考える方もいるでしょう。住宅展示場などで営業マンに言われた方もいると思います。

家賃がもったいないは鉄板トークですね。

確かにローンは35年で終わっても家賃は生涯つづきます。毎月の支払金額の合計だけを比べると買う方がお得そうです。

しかし持ち家には固定資産税とメンテナンス費用が掛かります。それはローン完済後も同じです。特に戸建ての修繕費用は高額になりがちです。

しかしもっと不安なことがあります。

それは長期のローンを組んで住宅を買う事のリスクです。

ローン破産

介護、怪我、倒産、減収など返済できなくなるリスクを考えなければいけないのです。

特にここ数年は低金利の影響もあってか年収に見合わない大きな借り入れをするケースもあるようです。

お金に関する沢山の知識をもつ勝間 和代さんは、月々の返済を手取り収入の2割に抑えることを提唱しています。

多くて２割５分、3割以上は払い過ぎであるとしています。

また、年収の８倍まがで借入限度額の目安とされていますが、それは銀行が貸せる限度額であって、楽に返せる目安ではないのです。

日本経済新聞によるとローン完済の平均年齢は73歳だとか。定年は60歳から65歳、今後70歳だとしても定年後も住宅ローンを払わなければなりません。

完済上限年齢を80歳としている銀行もあります。

ライフスタイル変化の要素が大きい若いうちに長期のローンを組むのも危険ですが、40歳を過ぎてからの長期のローンも不安が大きいのです。

賃貸であれば、減収などに応じて物件のランクを変えられるのです。

持ち家は資産ではない

多くの場合持ち家は負債であるといえます。

え、家を買ったら資産でしょ！と思われる方も多いでしょう。確かに土地と建物は固定資産と呼ばれます。

ロバートキヨサキ氏の著書「金持ち父さん 貧乏父さん」によれば、資産とはお金を生むもの。負債とはお金を奪うものと定義されています。

買った瞬間にローンという負債と、下落する土地に建てた20年あまりで価値の無くなる住宅という、2つの負債を手にするのです。

ローンを払い終われば資産となってお金のかからない住居が手に入るとする方もいますが、はたしてそうでしょうか？

返済後も固定資産税と修繕費、保険などの管理にお金がかかります。

特に戸建てのメンテナンスはお金がかかります。

木造住宅の経年劣化の大きな要因は紫外線と水です。

おおよそ一般的に使われている窯業系サイディングの塗装、瓦以外の屋根材の塗装が紫外線劣化することに起因しています。

窯業系サイディングの場合、外壁材はもちろん、そのつなぎ目に使われるシーリング材が特に紫外線に弱く、劣化しないように塗装でしっかりと保護する必要があるのです。

高温多湿である日本の住宅において住宅を傷める水分は雨だけではありません。

地面から蒸発してくる湿気、人が暮らすことによって内部から発生する水分（主に結露）が大きく住宅を傷めるのです。

これらを適切に管理しなければ35年のローン完済後に価値どころか住めない家になってしまいます。

たとえいい状態をキープできても税法上の木造の耐用年数は20年あまりです。

ローン完済後に住宅に資産価値があると考えるのは難しいのではないでしょうか。

土地の価値の変化も考えなければいけません。

もともと土地がある人はうらやましいです。親から相続するとか、敷地内に建てるとか。

そうではないのに、都市部に通勤できる範囲の、郊外のよく分からない土地にある建売を買うのは不安でしかありません。

経済成長の鈍化した現在、人口の減少、高齢化、住宅の過剰供給、空き家問題など資産価値の上昇を見込める要素はないのです。

安い中古を買ってリノベーション

金銭的損得だけでは決められない

とは言え実際に自分のこととして考えた時に、金銭的損得だけでは決められないこともあるでしょう。

お金の損得だけ考えてガマンしすぎると、自分にとっての幸せ、心の満足感が得られなくなる可能性があります。

感情的に買ってあとで借金で後悔するのも嫌です。

色々な情報を手に入れてじっくり考えるしかありません。

多くの場合初めて家を買おうかな、欲しいな、自分にも買えるかな？と思ったときにぶつかるテーマでしょう。

万人におすすめできる方法ではありませんが、安い中古を現金で買ってリノベーションする、こういう選択もあると思います。

お金のかからない生活をしたい

田舎者の僕にはマイホームへの憧れがありました。

「激安中古戸建DIYリノベーション」つまりはボロ家です。

一応、夢のマイホームは持てます。

しかし僕が一番考えたのはどうしたら負債を減らせるか、固定費を減らせるか、極力お金のかからない生活をしたい、というものでした。

ローンを組まない、借金をしないことで負債は減らせます。しかし維持管理にお金がかかっても負債と考えられます。そこでDIYで管理することにしました。

賃貸を継続すると負債は減らせますが固定費の観点から購入しました。固定資産税と火災保険はかかります。固定資産税は建物に価値がないので土地の分だけで年間5万円弱です。

火災保険は住宅と倉庫を含めて10年契約で10万円ほどでした。

夫婦2人の老後をバリアフリーな平屋でのんびり暮らしたい、畑で野菜を作って楽しみたいと思い、広い土地の買える田舎になりました。

田舎といっても首都圏です。条件不利地などともよばれます。

例えば東京都内であっても檜原村や奥多摩町は思いっ切り田舎です。大都市圏でありながら地理的、交通的、経済的に立ち遅れた地域は条件不利地とよばれます。

土地は安いですし物件もたくさんあります。

興味のある方は是非参考にしてみて下さい。

ではまた。